文校长

“8年，整整8年，你知道这8年我是怎么过的吗”？

(相关资料图)

从2015-2022年，楼市都经历了什么？

市场大起大落、政策层出不穷、房价大涨难跌……

在过程中伴随高杠杆、高负债、炒房、烂尾等一系列事件，让本就不堪重负的楼市很难再从头来过，至于明天会怎样，几乎谁也不能准确预测。

在过去的8年时间里，楼市调控很像一场左右手的互搏游戏，三年疫情让楼市彻底沦陷在这场硝烟中，至于何时能爬出来？

或许时间很漫长，或许将再也爬不出来。

几经波折，楼市调控到底算不算“成功”？

接下来我会分3点给大家一一分析：

1、限价

2016年“房住不炒”正式实行，而“限价”无疑就是为其量身打造的“专属工具”。

插句题外话，购房者、开发商和地方，大家知道“限价”背后最大的受益者是谁吗？

答案是后者。

一直以来，新房价格的上涨指数是贯彻落实“房住不炒”的重要指标之一，而地方为了能够保质保量地完成这项指标，因此制定了“备案价”这项举措。

因为只要有这个“工具”在，在强行压制的前提下，即便有所松动也基本都在可控制的范围内。

如此一来，不仅地方房住不炒的指标达成了，房价也已经基本趋于稳定。

可这仅仅只是表面现象，市场下面因为倒挂产生的巨大价差导致烈火熊熊，越烧越旺。

也正是从这一年开始，凡是限价越严厉的城市，老百姓“抢房”就变得越猛。

例如上海、深圳、成都、杭州等，万人空巷和万人摇号的现象时有发生，有些售楼处接待看房者的茶水费，甚至都达到了10万元以上。

从2017年开始看，全国实行限价的城市，新房价格的涨幅每年维持在10%左右，虽然表现上看似风平浪静，但实际每个城市的楼市都变得异常火热。

无论是上海、深圳还是广州，房价涨幅基本都达到了80%以上。

这样的调控、这样的涨幅，到底算没算“成功”，相信大家心里都有数。

2、人才落户

各个城市的“抢人大战”是最近几年才火起来的，大家知道率先在人才落户中尝到红利的城市是谁吗？

答案是西安。

把过户门槛调到最低，红利给到最大，更甚者直接开车去别的城市抢人，而这波操作也直接影响了西安近5年的房价走势。

每年超过30万的落户人口，给西安带来了无限活力，而楼市房价也因此实现5连涨，与杭州、重庆不同，西安安房价的这波趋势从未在中途断过。

像上海、深圳、广州这些城市，每年的落户人口基本都能达到40万以上，而这也带来了诸多问题。

首先，大量外来人口的落户，给了当地房价继续攀升的空间。

其次，大量人口逐渐向中心城市汇聚，许多乡镇、小城市逐渐失去活力。

无论是西安、上海还是深圳，每年大几十万的人口流入，而6年时间已经增加增加到相当庞大的数目，而这群人落户的首选条件就是买房，几百万的购房需求带来的直接结果就是：

房价飙升、就业压力剧增、医疗教育资源不足、小城市逐渐失去活力……

3、土地集中供应

这也是我非常不理解的调控。

集中供地政策于2021年2月26日正式实施

说实话，在实施以后土地财政却是有所下降，但是同时在疫情的推波助澜下，不仅降了，还变得更加入不敷出了，如此一来转一圈最终还是得落到老百姓头上。

土地不好卖，开发商、地方和银行都得跟着遭殃。

地卖不出去了，总得找个人来兜底吧，谁呢？

就是城投，原来还是左手倒右手，虽然“雷”延缓了，但到时候该怎么爆还是照样怎么爆。

他们天真地认为，这一招足够稳定地价和房价，足够不进楼市健康平稳发展，可是在叠加疫情的情况下，这一条最终似乎也没太能如愿。

仅仅在过去一年之后，部分城市就已经突破了这条限制，因为这压根就不太切合实际。

总结下来，调控的初衷是好的，但无奈总是好心办坏事，最终让楼市坠入了更加不可预测的深渊。

至于限价这个手段，与救市相比更像是在救自己，什么市场规律、什么房价、炒房，只要能保住保住“帽子不丢”就万事大吉。

从近几年楼市的实际情况来看，他们似乎真的是在救自己。